신정동 첨단물류단지 개발에 따른 부가 가치

서부T&D에 대해 투자의견 매수, 목표가 22,000원을 제시합니다. 

목표가격은 서부T&D의 부동산 추정 순가치에 할인율을 적용한 수치입니다.

서부T&D는 보유 부동산에 대해 매년 자산재평가를 실시해 감정평가가격을 재무제표에 반영하고 있습니다.

하지만 쇼핑몰, 첨단물류복합단지의 내재가치를 평가하기에는 부족하다고 봅니다. 

따라서 드래곤시티 호텔과 스퀘어원에 대해서는 NOI(Net Operating Income) 방법으로 가치를 추정했고, 신정동 부지에 대해서는 주변 공시지가 평균치를 할인 적용습니다.

서부T&D는 부동산 디벨로퍼(Developer)로 사업구조 변경에 성공하며 안정적인 성장이 기대됩니다. 

과거 화물차정류장업(트럭터미널)을 영위하며 보유하고 있던 부지를 순차적으로 개발하며 자산가치를 증대시키고 있습니다.

2012년 인천 보유 부지에 복합쇼핑몰(스퀘어원), 2017년 용산 부지를 국내 최대규모 호텔(드래곤시티)로 개발 완료 후 정상 운영 중이며, 신정동 부지에 도시 첨단물류 복합단지 개발을 추진 중에 있습니다.

서부T&D의 2019년 3분기 누적 기준 사업부별 매출 비중은 호텔 48.1%, 쇼핑몰 34.7%, 유류판매 10.1%, 물류시설 운영 6.9%, 임대 및 기타 0.3%입니다. 

2017년 11월에 개시한 드래곤시티 호텔이 2년만에 전사 매출의 절반 가까이 차지할 정도로 빠르게 성장했습니다.

서부T&D에 대한 투자포인트는 다음과 같습니다.

1) 용산 드래곤시티 호텔 성장 본궤도 진입

2) 신정동 개발 가시화, 기업가치 선반영 가능

3) 개발 부동산 가치 대비 현저히 저평가

용산 드래곤시티 호텔, 인천 스퀘어원, 신정동 첨단물류복합단지 이 세 부동산의 가치를 합하면 약3.5조원 이상입니다. 

다만 신정동 첨단물류복합단지의 준공까지 남은 기간과 인허가에 대한 불확실성을 감안하여 가치를 50% 할인 적용했습니다. 

이렇게 적용한 기업가치는 기타 사업부문의 가치를 고려하지 않더라도 현저하게 저평가 되어있습니다.

서부T&D의 저평가된 밸류에이션은 용산 드래곤시티 호텔 수익의 성장세와 더불어 신정동 부지에 대한 가치가 부각되며 빠르게 회복될 것으로 전망됩니다.

20191118_서부T&D (006730_매수)

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