분양가상한제 발표(2019.08) 및 적용 지역 지정(2019.11)에도, 서울 아파트 가격의 상승세는 좀처럼 잡히지 않고 있다. 오히려 분양가상한제 적용에 따른 신규 공급 물량 감소로 '서울 아파트 가격은 쉽게 떨어지지 않는다.'라는 시장 분위기만 더 강해졌다. 매도자는 가격을 더 올렸고, 높아진 가격에 부담을 느낀 매수자가 많아지면서 거래량은 줄었지만, 거래될 때마다 신고가를 갱신하고 있다.

현재까지는 분양가상한제가 서울 아파트 가격의 안정보다는 '로또청약'에 대한 관심만 더 키운 것이다. '르엘 신반포 센트럴' 청약 당첨 합격 라인은 최저 69점~최고 79점에 달했고, 부산, 대전 등에서는 청약 만점(84점)자도 나오기 시작했다. 분양가상한제가 내년 4월부터 본격 시행되면 분양가격이 더 낮아지기에 로또청약에 대한 관심은 더 높아질 수 밖에 없어, 서울 강남권 인기 단지의 청약가점 커트라인은 70점이 넘을 것으로 예상된다.

예전에는 1순위자의 청약 당첨 가능성이 비교적 높은 편이었다. 하지만 청약통장 가입자 및 1순위자의 급증, 청약가점제의 확대 시행 등에 따라 이제 '1순위자'는 청약을 할 수 있는 '필요 조건'일 뿐 어떠한 메리트도 없다. 이렇다 보니 청약통장 무용론도 나오고, 청약가점제에서 소외된 30대를 중심으로 청약을 포기하고 빛내서 기존주택을 구입하는 경우도 많아지고 있다.

낮은 가점으로 당장에 청약통장이 쓸모 없다고 해도 굳이 해지할 필요는 없다. 청약 제도는 시장 상황에 맞춰 또 변하기 마련이며, 어쨌든 청약을 하기 위해서는 청약통장은 반드시 필요하다. 2019년 10월 말 현재 청약통장 가입자 수는 약 2,538만 명으로 국민 두 명 중 한 명이 가입 중이다.

1순위자만해도 전국 1,416만 명, 서울에만 298만 명에 달한다. 이 만큼 가입자가 많다는 것은 필수템이라는 반증이기도 하다.

청약통장하면 대부분 '주택청약종합저축'만 생각하지만, 여전히 청약저축(전용 85㎡ 이하 국민주택), 청약부금(전용 85㎡ 이하 민영주택), 청액예금(모든 면적의 민영주택 청약 가능)을 갖고 있는 사람들도 적지 않다. 서울 소재 민영주택청약을 하려고 했는데 국민주택 청약만 가능한 '청약저축'을 갖고 있는 1순위자라면, 입주자모집공고 전일까지 '청약예금'으로 전환하면 모든 면적의 민영주택에 청약할 수 있다. 물론 '가입기간'도 모두 인정 받으니 가점상의 손해도 없다.

'주택청약종합저축'은 소득공제 효과는 있지만, 이율은 높지 않으니 지역·면적별 '예치금액'에 딱 맞춰 두는게 좋다. 만일, 청약가점이 높고 전용 85㎡ 이하의 서울 민영주택에 청약할 계획이라면 입주자모집공고 전일까지 300만원을 예치해 두면 된다. 반면, 청약가점이 낮아 85㎡ 초과 추첨제 청약을 생각하고 있다면, (85㎡ 초과~ 102㎡ 이하 일반분양 물량이 없는 단지가 많으니) 최소 1,000만 원은 예치해 두는게 좋다.

만 19세 이상~34세 이하라면 주택청약종합저축보다 이율 높고 비과세 효과도 있는 '청년우대형 청약통장'에 가입할 수 있다. 이미 주택청약종합저축에 가입했더라도 자격요건이 충족한다면 청년우대형청약통장으로의 전화도 가능하다. 이때, 전환원금은 기존의 주택청약종합저축 이율이 적용되고, 신규 입금분부터 우대이율이 적용된다.

청약가점을 계산하는 가장 간편한 방법은 아파트청약사이트인 '아파트투유(www.apt2you.com)'에서 <청약가점 계산하기>로 청약가점을 확인하는 것이다. 청약가점 만점은 84점인데, 만점을 받기 위해서는 무주택기간 및 가입기간 모두 15년 이상에 부양가족수가 6명 이상이어야 한다. 고가점자의 경우 다른 항목은 모두 만점이고 부양가족수에서 가점 차이가 나는 경우가 많다.

# 출처: 미래에셋대우 VIP컨설팅팀  

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