리츠란 무엇인가?

리츠란 부동산 투자회사법에 기반한 다수의 투자자(50인 이상)로부터 자금을 모아 부동산과 부동산 관련증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 의미합니다.

일반인에게 부동산 간접투자의 기회를 제공하고, 부동산 가격안정, 건설시장 활성화, 부동산 산업발전을 목적으로 하며, 종류는 설립 형태와 목적에 따라 자기관리 리츠, 위탁관리 리츠, 기업구조조정 리츠로 나누어집니다.

도입배경과 특징을 살펴보면 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입을 시작으로 2000년 이후 유럽과 아시아로 확산했습니다. 국내에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정 촉진을 위해 '부동산투자회사법'을 제정하며 도입되었고, 초기에는 CR리츠 위주로 성장했습니다. 미국리츠협회에 따르면 리츠의 특징은 유동성, 포트폴리오 분산효과, 투명성, 안정적 배당이 있으며, 장기적으로 높은 수익률 등도 포함됩니다.

글로벌 리츠 시장 현황

리츠 시장은 1960년 미국에서 처음 도입 후 2000년대 들어서 유럽 및 아시아 지역에서 빠르게 확산되었습니다. 2018년 말 기준 약 38개 국에서 시행되고 있으며, 상장 리츠의 시가총액은 약2,230조 원으로 추정됩니다. 글로벌 리츠 내 국가 간 비중은 미국(64.8%), 일본(7.2%), 호주(5.8%) 그밖에 영국, 프랑스, 캐나다, 싱가포르, 홍콩 등이 1.8~5.6%의 비중을 차지하고 있습니다. 

미국

미국 리츠 시장은 1986년 리츠 회사가 부동산을 직접 개발/운영할 수 있는 세제개혁(Tax Reform act)과 1993년 양도세 과세를 이연 해주는 업리츠(UPREIT) 도입 등 규제개혁 및 정책지원에 급성장하는 모습을 보였습니다. 2019년 9월 기준 FTSE Nareit All REIT의 시가총액은 1.328조 달러 수준까지 성장했습니다. 미국 상장리츠지수인 FTSE Nareit Equity REITS Index는 신고가를 달성 중입니다. 평균 배당수익률은 3.93%(상장리츠: 3.54%)로 S&P500의 1.98%를 상회합니다. 

미국 리츠는 오피스, 산업용, 리테일, 거주용, 숙박, 목재, 헬스케어, 셀프스토리지, 인프라, 데이터 센터 등 다양한 유형으로 구성되어 있습니다. 2019년 기준 산업용 리츠(16%)가 가장 많은 비중을 차지하고 있으며 거주용(15%), 리테일(13%) 순으로 이어집니다. 2010년 이후 팀버, 데이터센터, 인프라 등 새로운 유형으로 확장되고 있습니다. 

2019년 2Q 기준 미국 리츠의 유형별 수익률을 살펴보면 산업용(+9.0%), 셀프스토리지(+7.5%), 데이터센터(+7.4%) 순으로 양호한 성과를 달성했습니다. 리테일 섹터는 2017년부터 다른 섹터 대비 저조한 수익률을 보였습니다. 온라인 쇼핑 비중 확대 및 아마존 효과가 리테일 섹터에 악영향을 미치고 있는 것으로 추정됩니다. 

일본

일본 리츠(J-REITs)는 세계 2위 규모로 아시아 최대 시장을 형성하고 있습니다. 일본 리츠는 메가뱅크가 스폰서로 참여 및 지원하고, 기초자산 다변화, 다양한 투자자 참여로 시장이 확대되었습니다. 부동산 시장의 유동성 공급과 경기회복을 위한 다각적인 정책지원도 리츠 시장 성장에 도움을 주었습니다. 2019년 10월 기준 63개 종목 상장, 시가총액은 약 15.9조 엔 수준까지 성장했습니다. 

우량 스폰서(시총 1위 Nippon Building Fund와 2위 Japan Real Estate의 메인 스폰서는 미쓰이스미토모그룹과 미쓰비시UFJ그룹)의 존재는 지속적인 자산확보 및 자금조달을 용이하게 만드는 효과를 발휘하고 있습니다. BOJ의 직접적인 리츠 자산 매입도 J-REITs에 대한 투자매력도와 시장신뢰도를 증가시킨 요인입니다. 도입 초기 오피스 및 리테일 비중이 90% 수준에 달했던 것에서 벗어나 포트폴리오 다변화를 통해 다양한 시장의 수요를 충족시킨 점도 J-REITs 시장 확대의 배경입니다.

시사점

미국과 일본 리츠 시장의 공통된 성장 원인은 제도개선과 세제혜택 등 정부의 적극적인 정책지원에서 비롯되었습니다. 우량 스폰서의 참여를 통한 시장 조성도 국내 리츠 시장의 활성화를 위해서는 필수적인 요소입니다. 국내 리츠 시장 성장을 위해서는 제도개선, 세제혜택, 우량 스폰서의 참여 등 시장의 효율성과 신뢰도를 높일 필요가 있습니다. 

국내 리츠 시장 현황

2002년 5,584억 원을 시작으로 2013년 10조 원, 2016년 25조 원, 2018년 43.2조 원까지 성장하는 모습을 보였습니다. 2018년 말 총 219개의 리츠가 인가를 받고 운용(CR리츠 31개, 위탁 리츠 184개, 자기관리 리츠 4개)되고 있습니다. 국내 부동산 간접투자 시장은 운용상의 편리함으로 리츠보다는 부동산 펀드 형태로 성장하는 모습입니다. 리츠 시장도 차별적 혜택 부족으로 공모 대비 사모 시장 위주로 성장(16년 사모 100.4조 원, 공모 5조 원 → 18년 사모 155.8조 원, 공모 6조 원)하고 있습니다. 

리츠와 부동산 펀드의 차이

리츠 대비 부동산 펀드의 상대적인 성장 원인은 근거 법률 차이에 기반합니다. 리츠는 부동산 투자회사법에 기반한 다소 공익적 목적을 가지고 있습니다. 이에 따라 부동산 펀드 대비 여러 규제사항이 존재합니다 부동산 펀드는 자본시장법에 기반하여 조성의 편의성, 자본금 규모, 주식분산규제, 차입 등 다양한 형태에서 설립의 용이성을 보유하고 있습니다. 다만 정부의 적극적인 리츠 시장 활성화 조치로 2019년 하반기부터 리츠 시장의 고성장이 기대되고 있습니다.

국내 리츠 연평균 배당수익률

2010년에서 2018년까지 10년간 평균 배당수익률은 6.89% 수준입니다. 2007년부터 2009년 연평균배당수익률은 매각차익이 포함되어 배당수익률이 높게 나타났습니다. 2018년 연평균 배당수익률은 4.4%(임대주택 제외한 수익률은 9.2%), 2018년 국고채 10년물 수익률은 1.99%를 상회했습니다. 리츠 배당수익률은 국고채 10년물 대비 꾸준히 상회하며 양호한 수익률을 달성하고 있습니다. 

국내 리츠 투자 섹터별 점유율 및 수익률

국내 시장의 부동산 투자는 외환위기 이전만 해도 매매차익 위주였습니다. 본격적인 상업용 부동산 시장의 성장은 외환위기 이후 시작되었습니다. 초기 오피스 위주의 투자에서 최근에는 주택, 물류 등 다양한 형태로 확산하는 추세입니다. 주택에 투자하는 리츠는 대부분 개발사업이 진행 중인 관계로 수익률이 낮게 나타납니다. 평균 수익률은 호텔(35.1%), 오피스(9.7%), 리테일(8.3%) 순으로 구성됩니다. 

9·11 간접 부동산 투자 활성화 방안

공모 및 상장 리츠 활성화 방안(2018년 12월)

9·11 대책 이전 정부는 리츠 공모-상장 활성화 방안을 발표했습니다. 개인투자자의 리츠 투자 접근성 개선과 공모 및 상장 리츠의 활발한 설립을 위한 규제개선이 목적이었습니다. 예비심사면제 및 우선주 상장을 허용하는 등 제도개선으로 리츠 시장의 효율성 개선이 기대를 모았습니다. 

공모형 부동산 간접투자 활성화 방안 주요 내용

9월 11일, 정부는 경제 활성화 및 국민소득 증대를 위한 공모형 부동산 간접투자 활성화 방안을 발표했습니다. 공공자산 우선공급, 세제혜택, 상품 다양성/사업성 강화를 주요 목적으로 하는 내용이었습니다. 특히 우량자산 우선공급 및 차별적 세제혜택에 집중할 필요가 있음을 강조했습니다. 

공모투자자를 위한 우량자산 우선공급

공공자산 민간모집에서 공모 우대, 산업단지 용지, 신도시 자족용지, 물류시설 용지의 우선공급, 민자 인프라 자금조달 시 우대, 도시재생사업 공모투자 활용 등이 포함되어 있습니다. 우량공공자산의 우선공급은 투자 신뢰도를 높여 개인투자자의 확대를 이끌 것으로 보입니다. 상업용 부동산에 대한 투자경험이 미숙한 개인투자자 입장에서 주택기금/연기금 등이 앵커 형태로 시장에 진입 시 공모 리츠에 대한 투자자의 신뢰는 더욱 상승할 것으로 전망됩니다(ex)일본, 싱가포르). 

공모투자자를 위한 차별적 세제혜택

공모 리츠에 대한 차별적 세금우대 정책으로 사모 시장의 자금 시프트를 전망할 수 있습니다. 배당 소득에 대해서 분리과세 및 현행 대비 저율과세 부과(14%→9%, 일반과세 대비 약 0.4%, 종합과세 대비 약 2.2%), 재산세분리과세(사모 대비 연 +0.34%)는 사모상품 대비 공모의 매력이 증가하게 했습니다. 취득세 감면조치, 기업이 보유한 부동산 현물출자 시 양도세 이연 일몰연장 조치 등도 기업의 우량 부동산 자산이 공모 시장으로 수월하게 진입할 것으로 전망됩니다. 

* 출처: 미래에셋대우 웹진

* 기고: 미래에셋대우 글로벌주식컨설팅팀 박광남 선임매니저