리츠 투자 시 체크 포인트

리츠 성과를 결정하는 요인

▶경기와 금리

리츠의 성과는 자본 이득과 배당수익을 합친 총 수익률(Total Return)로 집계됩니다. 자본 이득과 배당수익은 리츠의 실적(NOI:Net Operating Income)에 기인하는 것으로 실적(NOI)은 수익(임대료x임차율)에서 비용(이자비용+재산세+유지보수비+보험료 등)을 뺀 것입니다. 경기는 수익에, 금리는 비용에 영향을 미치게 됩니다.

▶경기에 따른 리츠

경기는 Mid 사이클을 지나 Late 사이클에 진입

경기가 Mid 사이클을 지나 Late 사이클에 진입할 경우 리츠는 자산포트폴리오의 위험을 감소시킵니다. 약 30년간의 데이터 분석결과 경기 후반부 주식 대비 리츠의 성과는 +7.3% 가량 우위를 보였습니다. 경기에 따라 이익변동성이 커지는 일반기업과 달리 리츠는 장기임차계약 등에 기반해 이익변동성 낮습니다. 과세소득의 90% 이상을 배당으로 지급하는 특성을 고려 시 경기 후반부 일관된 수익이 예상되는 리츠의 장점은 주식 대비 더욱 부각됩니다.

▶금리에 따른 리츠

금리인하 사이클은 일단락, 저금리 기조는 유지

미국 기준금리 추이를 살펴보면 2019년 두 번의 금리인하 이후 동결기조가 지속되고 있습니다. 추가 금리인하에 대한 기대감이 낮아진 상황에서 10년물 국채금리는 2% 수준까지 상승했습니다. 무역분쟁완화, 견조한 경기지표 영향에 당분간 시장금리의 상승추세는 지속될 가능성이 높다는 판단입니다. 다만 저물가, 미국GDP 성장률 둔화 전망 등을 고려 시 상승폭은 25~50BP로 제한적일 전망이며, 상당기간 저금리 기조가 유지될 것으로 보는 것이 옳다는 판단입니다.

리츠 주요 펀드멘털 지표 현황

▶FFO, 섹터별 차별화

FFO의 상승추세는 둔화하고 있습니다. 다만, 섹터별 차별화 국면은 지속되고 있습니다. 최근 3개년의 동일 분기 합산(1Q~3Q) FFO 추이를 분석해 본 결과 산업구조의 변경 및 자체 체질개선으로Industrial, Residential, Self Storage, Data Centers 섹터의 FFO는 상승했습니다.

▶NOI, 대부분 개선

NOI(Net Operating Income)는 해당 부동산에서 발생하는 수익창출력을 판단, 일반기업의 영업이익과 유사합니다. 대부분 섹터의 NOI 추세는 상승 또는 개선됐습니다. 다만, 리테일, 호텔, 목재, Diversified 섹터는 전년 동기대비(1~3Q합산) 하락한 것으로 나타났습니다.

▶부동산 순매입, 회복 중

리츠의 부동산 매입/처분 흐름으로 리츠가 순부동산 매입을 늘릴수록 리츠의 수익증가 가능성은상승하는 것을 확인할 수 있습니다. 2011~2015년 연간 평균 약 520억 달러이던 수치는 16~17년 약 160억 달러까지 감소했습니다. 2019년 3분기까지 188억 달러로 회복세를 보이고 있으며 이는 2015년 이후 가장 높은 수치입니다. 3Q19 섹터별 부동산 매입/처분 흐름을 보면 헬스케어 리츠의 자산 리밸런싱이 가장 활발했음을 확인할 수 있습니다.

▶Development Pipeline, 증가추세 지속

부동산 개발 파이프라인은 리츠의 성과를 예측하는데 유용한 지표로, 건설사들의 장기성장을 위한 신규 수주 혹은 프로젝트로 이해하면 됩니다. 2016년 하반기부터 견조한 상승을 유지하며 리츠의 성장잠재력은 더욱 확대되는 추세입니다.

리츠 주요 펀드멘털 지표 현황

▶임차율, 양호한 상황 지속

금융위기 이후 주요 섹터 임차율은 지속적으로 개선되고 있습니다. 주요 섹터의 임차율은 주요 리츠의 20년 평균인 92.8을 상회하며 양호한 상황이 지속되고 있습니다. 공실률이 줄어들수록 임대료 인상 가능성은 상승하는데, 이는 리츠의 성과 개선요인이기도 합니다. 다만 최근 임차율 성장률은 둔화되는 모습입니다.

▶금융비용, 지속적으로 하락

미국 리츠 보유 총 자산대비 부채 비중과 순영업이익에서 차지하는 이자비용은 꾸준하게 하락하고 있습니다. Interest expense/NOI는 2016년부터 이어진 기준금리 인상기조에 따라 소폭 반등했으나 다시 하락세로 전환했습니다. 이 같은 변화 추세는 리츠의 금리민감도가 금융위기 이전 대비 상당히 낮아졌음을 의미합니다.

▶부채, 건전성 개선

리츠가 보유한 장기부채의 이자율은 지속적으로 감소하고 있습니다. 2011년 이후 이자 보상비율도 꾸준히 상승하며 역대 최고치를 경신했습니다. 장기부채 이자율 감소에 따른 비용도 감소해, 이자 보상비율 증가에 따른 재정건전성 강화 등 부채에 대한 리스크는 과거보다 낮아진 상황입니다. 리츠 부채의 잔존만기는 80개월까지 증가했고, 안정성도 증가했습니다. 다만, 장기금리 추이에 따른 민감도는 상승했습니다.

▶리스크 요인

3Q19 기준 P/FFO는 19.39배로 20년간 평균 14.38배를 상회했습니다. 부동산의 상대적인 가격을 알려주는 Cap Rate도 역대 최저수준을 기록했습니다. 이에 섹터 전반적인 밸류에이션 부담 속에 장기금리 변화에 따른 변동성 확대 국면이 지속될 것으로 전망됩니다. 또한 전년도와 당해 년도에 걸쳐 동일하게 보유하고 있는 부동산의 NOI를 나타내는 지표인 Same Store NOI의 성장률 둔화도 현시점이 피크가 아닌지에 대한 우려를 증가시키는 요인이 되고 있습니다.

포트폴리오 소개

리츠 포트폴리오

▶포트폴리오 구성과 종목 선정

종목선정기준: 1)경기방어적 2)차별화된 성장성 3)이익안정성(바텀업) 및 고배당

경기민감도가 낮으면서 배당수익률이 상대적으로 높은 셀프 스토리지, 헬스케어 섹터

온라인 쇼핑 확대, 5G, 자율주행 등 4차산업혁명의 수혜를 보는 산업 및 데이터센터 리츠

그 외 바텀업 분석을 통해 이익안정성이 높고 양호한 성장이 전망되는 종목선정과 정책적인 지원을 통해 고성장이 예상되며 고배당을 지급하는 국내 리츠 추가

출처 : 미래에셋대우 웹진

기고 : 글로벌주식컨설팅팀  박광남 선임매니저