2020년 7월31일 주택임대차보호법이 개정되었다. 주택 임대인은 물론 임차인도 개정된 내용에 관하여 관심이 높은 바 그 주요 내용인 계약갱신요구권과 차임 증감청구권(전월세상한제)에 대하여 정리하여 보았다.

■ 계약갱신요구권

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에(2020년 12월 10일 이후 최초로 계약하거나 갱신하는 계약의 경우에는 2개월 전까지) 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있다. 갱신요구권을 행사하였을 경우 그 기간은 2년으로 본다(주택임대차보호법 제 6조의 3).

○ 임차인의 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 행사 시 2년의 임차 기간이 보장된다. 묵시적 갱신은 갱신요구권의 행사에 해당하지 않으며, 갱신요구권의 행사는 명확한 의사표시를 한 경우에만 해당한다.

○ 기존 계약이 2년이든, 4년이든, 6년이든 관계없이 법 시행 당시 계약기간이 남아 있으면(계약 갱신의 의사 표시를 할 수 있는 1개월 이상) 1회에 한하여 행사 가능하다.

※ 갱신요구의 거절사유(주택임대차보호법 제 6조의3 제 1항)

1.임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2.임차인이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우

7. 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 점유를 회복할 필요가 있는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

Q1: 법개정 전에 이미 갱신을 거절 하였다면?

⇒ 개정 법 시행 전에 이미 갱신거절을 하고 제3자와 임대차계약을 체결하였다면, 개정 법 부칙에서 예외적으로 임차인의 갱신요구권을 인정하지 않는다. 이때 임대인은 법 시행 전에 제3자와 계약을 체결하였다는 사실을 구체적이고 객관적인 방법(계약서, 계약금 수령 내역 등)으로 입증할 수 있어야 한다.

이와 달리 개정 법 시행 전에 갱신거절을 하였으나 제3자와 임대차계약을 체결한 바 없거나 법 시행 이후에 제3자와 임대차계약을 체결하였다면, 기존임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 제 3자와의 계약체결을 이유로 갱신거절을 할 수 없다.

Q2: 임대인이 허위로 갱신을 거절한다면?

⇒ 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있다.

만약 사전에 당사자간에 손해배상 예정액을 합의해 두었다면 이를 지급하여야 하고, 합의한 바가 없다면 1) 갱신거절 당시 월단위 임대료 3개월분에 해당하는 금액, 2) 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료의 2년분에 해당하는 금액, 3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액을 손해로 배상하여야 한다(주택임대차보호법 제6조의 3 제5항, 제6항).

Q3: 주택의 매도를 이유로 갱신을 거절할 수 있을까?

⇒ 개정 법상 갱신요구의 거절사유에 포함되어있는 경우만 거절이 가능하므로, 주택의 매도를 이유로는 갱신 거절을 할 수 없다.

Q4: 임대인이 직접 거주를 이유로 갱신거절 후 해당 주택을 공실로 남겼다면 손해배상을 청구할 수 있을까?

⇒ 개정법상 임대인의 실거주 의무는 없지만 임대인이 직접 거주를 목적으로 임대차 갱신을 거절했으나 임차인이 요청한 갱신기간(2년)내에 제 3자에게 임대를 하는 경우에는 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다.

Q5: 대부분 임대인 본인이나 직계존비속이 거주할 것을 이유로 갱신을 거절할 것으로 보이는데 임차인이 이사 후 이를 알아낼 방법이 있을까?

⇒ 2020년 8월 31일 입법예고 된 주택임대차보호법 시행령 개정안에서는 임대인의 직접거주를 이유로 갱신이 거절된 임차인이 임대인의 실제거주여부를 확인할 수 있도록 임차인이 퇴거한 이후에도 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람이 가능하도록 하였다.

Q6: 계약갱신요구권을 행사할 때 기존 전세를 월세로 전환해도 될까?

⇒ 개정법상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된것으로 보므로 기존 전세를 월세로 전환하는 것은 임차인의 동의 없이는 불가능하다. 다만 임차인 동의하에 월세로 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제 7조의 2에 따른 법정전환율이 적용된다.

○ 법정전환율: 10%와 기준금리 (현 0.5%) + 3.5% 중 낮은 비율을 적용

(2020년 8월 31일 입법예고 된 주택임대차보호법 시행령 개정안에서는 기준금리에 더하는 이율을 3.5%에서 2%로 하향함/개정 주택임대차보호법 시행령은 2020년 9월 10일까지 입법예고기간을 거친 뒤 10월중 시행을 목표로 하고 있음)

■ 차임 증감청구권 (전월세상한제)

당사자는 약정한 차임이나 보증금이 적절하지 아니하게된 경우에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액 청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하며 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다(주택임대차보호법 제7조).

○ 임대료 증액은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용된다.

○ 무조건 20분의 1(5%)을 올리라는 의미는 아니며, 해당 범위 내에서 협의하여 정하라는 의미이다.

○ 지자체가 5%이내에서 다른 하한(예를들어 3%, 2% 등)을 정할 수 있으며, 해당 지자체는 그 조례에 따른 범위 내에서 임대료 증액이 가능하다. 지자체가 별도로 정하지 않았다면 법에서 정한 5% 이내에서 증액이 가능하다.

출처 : 미래에셋대우 VIP컨설팅팀

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