■ 계약갱신청구권제, 전월세상한제 그리고 전월세신고제

▶ 임차인의 주거 안정성도 높이고 계속 높아만 가는 전세가격을 잡기 위한‘임대차 3법’중, 계약갱신청구권과 전월세상한제가 7월 31일 전격 시행됐다(전월세신고제는 2021.06.01 시행예정).

계약갱신요구권으로 임차인은 2년의 계약 연장을 한 번 더 요청할 수 있어 법적으로 보장받을 수 있는 전세기간이 사실상 최소 4년으로 늘어났고, 전월세상한제로 임대료 인상의 상한선이 5% 이내로 제한돼 전세가격 폭등도 피해갈 수 있게 됐다.

▶ 임대차 3법이 시행된지 한 달여가 지났다. 임차인을 보호하기 위한 정책이었으나 임차인도 임대차 3법을 열렬히 환영만 하는 분위기는 아니다. 임대차 3법 시행을 앞두고 이미 전세 가격이 뛰었고, 임대차 3법이 시행된 후에는 전세 매물이 줄어들면서 또 한번 전세 가격이 크게 오르고있다. 임대차 3법이 전세 시장에 어떤 영향을 미칠지 예측해보고, 임대인과 임차인 각자의 입장에서 어떤 선택을 하는게 좋을지도검토해 볼 필요가 있다.

■ 임차 안정성은 높아지나, 전세가격 안정은 기대 어려워

▶ 계약갱신청구권으로 거주 안정성 4년 확보는 가능하지만, 전월세상한제에도 불구하고 현 전세가격의 상승은 막기 어려워 보인다. 

① 기존에 전세 세입자가 있는 전세 물건이라면, 세입자 입장에서 계약갱신청구권과 전월세상한제를 활용해 5% 상한 내에서 2년 더 거주를 할 수 있다. 현재 전세 5억원에 있는데, 주변 전세가격이 7억원까지 올랐다 해도,5억 2500만원에 2년 더 전세를 살 수 있으니 마다할 이유가 없어 보인다.

② 반면, 집주인 입장에서는 2억원을 올려 받을 수 있는 전세가격을 ‘임대차 3법’의 시행으로 2500만원 밖에 올려받지 못하니 손해라고 생각할 수 밖에 없다. 이런 부분이 억울하다면 직접 그 집에 실거주 목적으로 들어가는 방법이 있다.

▶ 이러한(①계약갱신청구권과 ②집주인 실거주 등의)이유로 신규 전세 물건은 줄어들 수 밖에 없다.

전세 매물이 줄어든 상태에서 시장에 나온 전세 매물은 그동안 상승했던 전세 가격을 고스란히 반영 할 수 밖에 없고, 향후 4년간은 상승률이 최대 5%로 제한되니 가격이 더 크게 뛸 수 밖에 없다. ‘임대차 3법’은 기존 세입자에게는 급등한 전세가격을 피해갈 수 있는 방패막이 될 수 있으나, 새롭게 전세를 구해야만하는 신혼부부와 같은 신규 세입자 입장에서는 가뜩이나 상승한 전세가격에 ‘임대차 3법’으로 전세 매물 부족이 발생하면서 더욱 높아진 전세 가격을 맨몸으로 받아 내야만하는 어려움이 발생한다.

▶ 하지만, 현 세입자도 1회 연장했던 전세기간 2년이 지난 후에도 내집 마련을 하지 않고 계속 전세를 살아야 한다면, 그때는 높아진 전세 가격을 더이상 막아 줄 방패막이 없다. 즉, 임차인 입장에서도 ‘임대차 3법’의 시행으로 2년 단위로 급등하는 전세는 피할 수 있으나, 4년 단위로 폭등하는 전세를 막을 수 없다. 만일 향후 2년내, 내집 마련을 할 의사가 없는 전세 세입자이고, 현 집 주인이 급등한 전세가격을 세입자에게 다 요구하는 것은 아니지만 5%보다는 높은 전세가격 인상을 요구한다면, 긍정적으로 재계약 할 필요도 있다. 이번 재계약 때 사용하지 않았던 ‘상한선 5% 이내에서의 2년 계약갱신청구권’을 나중에 사용할 수 있기 때문이다.

■ 전세의 순수 월세화보다는, 반전세 증가 가능성 높아

▶ ‘임대차 3법’으로 전세가격을 시세만큼 올리지 못한 집주인들이, 늘어난 보유세의 세원도 확보할 목적으로 전세를 월세로 전환해, 임차인의 경제적 부담이 커질 것이라는 우려도 있다. 계약갱신청구권과 전월세상한제를 적용해 2년 더 전세 재계약 되는 물건은, 기존 전세 임차인의 동의없이 월세로 전환이 불가능하기에 크게 문제되지 않는다.

▶ 하지만, 신규 임차 물건으로 나왔을 때는 집주인 입장에서 여러 선택지가 있다.

① 전세 매물로 내놓는다(기존 전세가 5억원 → 전세 매물가 7억원)

② 기존 전세금에서 올라간 2억원만 월세로 받는 반전세 매물로 내놓는다(약41만원/5억원)

③ 보증부월세로 내놓는다(125만원/1억원)

다주택에 대한 금융권의 대출이 어려워졌기에, 전세보증금을 반환해 줄 수 있는 여력이 있는 집주인이 아니라면, 보증부월세보다는 반전세로 내놓을 가능성이 높다. 이렇게 반전세 물량이 늘어나면, 또 다시 순수 전세물량이 줄어, 순수 전세 가격이 높아질 수 있다.

■ 전월세전환율 2.5%는 전세가격 올리는 트리거 될 수도

▶ 위에서 예로 든 반전세(월41만원),보증부월세(월 125만원)시의 월 임차료는 정부에서 정한 전월세전환율 2.5% 를 적용했다. 정부는 월세로의 전환시의 임차인의 월세 부담을 줄이기 위해 기존 4.0%였던 전환율을 2.5%로 낮췄다. 부담은 얼마나 줄어들까? 현재 서울 소재 아파트의 시장 평균 전환율을 3.6% 내외이다. 즉, 전세 보증금 1억원을 줄일 때 마다, 대신 월세를 30만원을 받는 구조다.

예를들어 전세가격 6억원 하는 아파트라면, 전세보증금을 6억원에서 1억원으로 줄이면, 5억원에 대한 3.6%인 월세 150만원을 받는다.

그런데, 전환율 2.5%를 적용하게 되면 월세는 150만원이 아닌 약 104만원으로 줄어든다. 확실히 임차인 입장에서는 월세 부담이 준다. 

▶ 그런데, 월임대료 150만원/보증금 1억원을 이미 받고 있었던 집주인이라면, 주변 시세가 떨어지지 않는 이상 최소한 동일한 월임대료 150만원/보증금 1억원에 매물을 내놓을 것이다. 이 임대료를 전환율 2.5%로 전세로 전환하면, 전세가격은 8억2000만원이다.

즉, ‘150만원/1억원을 받기 위해서는 전세가격이 8.2억원은 되어야 한다.’고 임대인들이 생각할 수 있다. 

딱 이만큼 전세가격이 높아지는 것은 아니지만, 이런 메커니즘으로 시장 전환율을 무시한 낮은 전환율의 의무 적용은 전세 가격을 높이는 역할을 할 수 있다. 그럼 신규 임차 인은 높아진 전세가격에 맞춰 전세를 선택하던가, 월세 부담이 실질적으로 줄어들지 않은 월세에 살아야 하는 상황에 놓이기 쉽다.

출처 : 미래에셋대우 VIP컨설팅팀

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