■ 주택 임대차 3法 시행 3개월, 임대차 시장 안정화에는 역부족

계약갱신 청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 등을 핵심으로 하는 주택임대차보호법 개정안이 2020.07.31 전격 시행 된 후 3개월이 지나고 있다. 시장이 안정 될 것 이라는 정부의 주장과 달리 法 시행 후 서울 및 수도권을 중심으로 전세 매물이 실종되고 전세가가 급등하면서 불안정한 모습이 지속되고 있다. 시장 동향을 살펴보면 그동안 안정적이던 임대차시장은 주택 임대차3法 시행 이후 상승세가 뚜렷하다. 문제는 앞으로도 주택 임대차 시장의 혼란이 쉽게 해소되기 어렵다는데 있다.

■ 임대차 시장의 매물 부족은 거듭된 정부 정책의 영향 大

서민 주거 안정의 핵심인 전세 시장의 불안은 심화될 것으로 보인다. 주택임대차 3法으로 계약갱신청구권 행사가 가능한 2년 만기 전세 매물은 시장에서 거의 사라졌다. 기존 임차인이 대부분 계약갱신청구권을 행사하거나, 임대인이 실거주 할 경우 매물로 나올 수 없기 때문이다. 게다가 現정부 들어 발표된 여러 부동산 대책들은 중장기적으로 임대 매물 부족 현상을 부추기고 있다. 1주택자가 주택담보대출을 받으려면 실거주가 전제 되어야 하고 낡고 노후한 단점 때문에 저렴하게 임대하던 도심권 재건축 단지도 실거주를 해야 조합원 입주권을 받을 수 있기 때문이다. 또한 강화된 세법 시행으로 선호도 높은 양호한 지역일수록 세제 혜택이 극대화 되므로 B급지 보다는 A급지 매물 감소와 전세가 상승이 뚜렷해지고 있다. 반면 B급지 이하는 오히려 역전세난 등 부작용이 우려되는 상황이다.

■ 상가法 개정안 통과, 임대인과 임차인 상생 가능할까?

상가 시장에도 주택 임대차 3法 만큼이나 영향력 있는 굵직한 법안이 통과됐다. 개정된 상가건물임대차보호법에는 코로나 19로 인해 어려움을 겪는 임차인을 보호하기 위한 특례규정이 신설됐다. 전염병과 같은 특수 상황에서 임차인은 차임증감청구권 행사가 가능하고 개정법 시행일(2020.09.29) 로부터 6개월 기간 동안 연체한 차임은 계약해지, 계약갱신 거절 등의 사유에서 제외된다. 코로나 19로 전례 없는 경제위기가 발생한 상황에서 정부의 의도대로 영업기반을 상실한 상가 임차인의 부담을 낮추고 임대인과 상생할 수 있을지 지켜봐야 할 대목이다.

최근 상가 시장 동향을 살펴보면 코로나19로 인해 중대형 상가 투자수익률은 작년 4분기 이후 지속적인 하락세를 이어가고 있다. 수익률 하락 추세가 가파른 만큼 임대인이 임대료를 감액해 줄 여력은 많지 않은 상황이다. 게다가 임차인이 요청한 임대료 감액 청구에 대해 임대인은 법적 수용 의무가 없어 소송으로 비화될 가능성도 존재한다. 한편 임대인이 임대료를 감액 한 경우 정상화 과정에 5% 증액 상한을 없앴다고는 하지만 서로 불편한 관계에 놓일 수 있어 분쟁 발생 가능성이 높다.

상가 시장의 침체 상황은 공실률에서도 여실히 드러난다. 공실률은 지속적으로 높아져 올해 3분기 12.4%로 역대 가장 높은 수치를 기록했다. 앞으로는 비어 있지 않아도 임대료를 받지 못해 공실과 다름없는 상황도 나타날 전망이다. 개정된 상가法에서는 3기 차임연체 후 6개월이 지나야 계약 해지가 가능하다. 사실상 9개월 동안 상가가 공실인 것과 같다. 이후 명도소송까지 고려하면 1년 이상 임대료를 받기 힘들어 보증금이 전부 소진 될 가능성이 높다.

상가 투자를 한 임대인들은 일반적으로 대출을 일으키고 월임대료를 받아 이자를 납부하고 생활비로 사용한다. 임대인 입장에서는 사실상의 공실 리스크를 최소화하기 위해 보증금을 높일 수 밖에 없다. 결국 임차인은 전보다 많은임차 보증금 조달이 불가피해 초기 투자 비용이 늘면서 부담이 가중될 여지가 크다.

출처 : 미래에셋대우 VIP컨설팅팀

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