■ 주택 매수 시 자금조달 방법 Review

2020년 아파트 매매 거래량이 75.7만 건을 기록하며 2006년 이후 가장 크게 늘었다. 거래량이 증가하며 전국 주택 가격 또한 17% 이상 올랐다. 가격이 오른 만큼 매수자의 자금 조달에 대한 부담도 커진 상황이다. 주택 매수를 고민한다면 자금 조달은 크게 두 가지 방법을 고려할 수 있다. 첫 번째는 금융권으로부터 주택 담보대출을 받는 방법이다. 일반적으로 주택 가격의 60% 수준에서 대출이 가능하지만 2019.12.16 대출 이후 규제 지역과 주택 가격 등에 따라 대출 규모와 대출 여부가 달라져 잘 살펴봐야 한다.

두 번째는 전세 자금을 활용하는 방법이다. 전세금은 무이자 차입금 역할을 하기 때문에 대출을 받을 때 발생하는 이자 부담이 없다. 게다가 매매가 대비 전세가 비율이 대출금의 LTV 비율보다 더 놓아 자기자본을 최소화할 수 있는 장점도 있다. 그러나 앞으로 분양가 상한제가 적용되는 신축 아파트의 경우에는 전세금을 활용해 잔금을 마련하는 것이 불가능해진다. 주택법 개정으로 분양가 상한제 적용 주택은 준공시점부터 일정 기간 입주자가 실거주 해야 하는 거주 의무가 부여되기 때문이다.

■ 분양가 상한제 적용 주택의 전매 제한 및 거주의무 기간

분양가 상한제는 주택 가격이 급등하자 분양시장 안정화를 위해 2005년 도입된 후 2019.8.12 대책에서 공공택지뿐만 아니라 재개발, 재건축과 같은 모든 민간택지까지 확대 적용됐다. 분양가 상한제가 적용되는 주택은 국토부가 고시하는 기본형 건축비에 택지비와 적정이윤을 더해 분양가가 결정된다. 시세와 상관없이 분양가가 현저히 낮다 보니 높은 시세 차익에 대한 기대감으로 청약 과열 등의 부작용을 불러일으켰다. 그러자 투기 방지 및 실수요자 보호를 위해 전매 제한 기간을 크게 늘리고 실제 거주를 강제하는 주택법 개정안을 통과시켰다. 개정안은 2021.2.19 이후 최초로 입주자를 모집하는 주택부터 적용된다.

■ 전월세 금지법 본격 시행에 따른 주택시장 전망

분양가 상한제가 적용되는 주택의 거주 의무 규제는 매우 강한 편이다. 준공 이후 일정 기간 의무거주를 지속해야 하고 등기부상 부기 등기 의무도 부여된다. 부득이한 사유를 제외하고 거주 의무를 위반하면 1년 이하 징역 또는 1,000만 원 이하 과태료도 있다. 거주 의무 기간 내 이전을 해야 할 경우에는 LH 등에 분양가 수준에 매입 신청을 하도록 해 사실상 실거주를 강제하고 있다. 분양받은 주택이 대출이 어렵거나 실거주가 곤란해 전월세 보증금으로 잔금을 마련할 계획이었다면 유의해야 할 대목이다.

정부는 4년 내 서울 도심권 32만 호, 수도권 61만 호를 포함해 총 83.6만 호의 공급 계획을 최근 발표했다. 하지만 도심권 대부분과 공공 택지는 여전히 분양가 상한제가 적용되는 게 문제다. 전매 제한 규정은 일정 기간 거래가 불가능해 거래 가능한 신축 아파트가 반사 이익을 누릴 전망이다. 또한 거주의무 규정으로 인해 입주장에 전월세 공급이 어려워 전세가가 급등한 현재 임대차 시장의 안정을 기대하는 것은 한계가 있을 것으로 보인다.

출처 : 미래에셋대우 VIP컨설팅팀

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