■ 집에 머무는 시간 길어지면서 큰 집에 대한 수요 증가

작년 3월 11일 코로나19 팬데믹 선언 후 1년이 지났다. 과거에는 상상하지도 못했던 일들이 이제는 일상이 돼있다. 어디를 가나 마스크를 쓰고, 출입할 때마다 체온도 재고 QR코드도 찍는다. 재택근무를 하고, 학교에 가지 않고 수업은 온라인으로 듣는다. 집에 머무는 시간이 길어지다 보니 거슬리는 것이 많아졌다. 집도 비좁게만 느껴진다. 그래서 인테리어 공사를 새로 하고 가구도 바꿔본다. 재택근무를 할 개별 서재도 있었으면 하고, 홈트를 할 피트니스룸에 대한 욕심도 생긴다. 자연스럽게 더 넓은 공간, 더 큰 집에 대한 관심이 커졌다.

하지만, 아파트 가격도 가파르게 올라 더 넓은 평수로의 이사는 만만치 않다. 코로나19로 온라인화가 가속화돼 언택트가 일상이 되어가고 있으니, 외곽 지역에 대한 주택 수요가 증가하면서 가격이 올라갈 것이라는 얘기도 들은 것 같다. 은퇴 후에는 복잡한 도시를 벗어나 전원주택에 살아 볼까? 하는 로망도 있었는데, 이참에 한 템포 빠르게 공기 좋고 넓은 전원주택으로 이사해도 좋겠다는 생각이 든다.

■ '전원주택'은 로망일 때만 아름답다

'전원주택'하면 탁 트인 전망과 깨끗한 공기, 그리고 예쁘게 지어진 전원주택들이 단지를 이룬 모습을 자연스럽게 떠올린다. 하지만 실상은 그렇지 않다. 전원주택 필지 분양이 100% 됐다고 해도, 집은 지어지지 않은 채 공터에서 잡풀만 10년 넘게 자라는 경우가 많다. 내가 아무리 멋있게 집을 지어도 이렇게 방치된 땅이 옆에 있다면 좋은 전원주택단지가 되기 어렵다.

잘 조성된 전원주택단지라고 문제가 없는 것은 아니다. 전원주택단지는 대부분 지하철과 같은 대중교통이 좋지 않다. 학교가 있다고 해도 좋은 학군 형성은 어렵다. 집값에 가장 큰 영향을 주는 3대 요소라고 할 수 있는 대중교통, 교육 환경, 자연환경 중 자연환경만 충족시켜주는 곳은, 전원주택이건 아파트건 시장 평균 수준의 가격 상승률을 기대할 수 없다. 즉, 자산 가치가 상대적으로 낮다. 자산 가치가 낮더라도 거주 만족도가 높다면 괜찮다. 그런데, 대부분의 인생을 도시에서 보낸 이가 전원주택에서 잘 지내는 것이 말처럼 쉽지 않다. 친구를 만나기 위해서도, 병원에 가려고 해도 먼 길을 떠나야 한다. 전원주택은 꼭 살아보고 싶다면 먼저 전세로 살아 보고, 정말 마음에 든다면 그때 매입해도 늦지 않다. 덜컥 샀는데 전원주택 매각이 되지 않아 고생하는 사람들이 너무나 많다.

■ 국내 여행 활성화로 다시 뜨는 '분양형 호텔'

코로나19로 하늘길이 막혀 해외여행이 사실상 불가능해졌다. 하늘길이 다시 열리기를 기다렸던 사람들은 이제 기대를 잠시 접고 국내 여행 계획을 촘촘하게 짜기 시작했다. 외국인 관광객 비중이 높았던 서울 호텔의 가동률은 여전히 낮지만, 자연환경 좋은 제주, 속초 등은 내국인 관광객이 몰리며 괜찮은 호텔들은 예약도 쉽지 않다. 이렇다 보니, 그동안 잠잠했던 '분양형 호텔' 상품들이 다시 공격적으로 마케팅을 하고 있다.

'분양형 호텔'은 초저금리 시대에 높은 확정 수익률을 제시하고 있다. △마땅한 소액 투자처를 찾지 못했던 사람들 △낮은 금리에 만족하지 못한 개인들 △매달 안정적인 (임대) 수입을 원했던 투자자들에게 유혹의 손길을 뻗치고 있다. '분양형 호텔'은 수분양자들에게 약정한 수익률을 일정 기간 보장해 주는 것으로 대부분 홍보한다. 예를 들어 <5년간 확정 수익 6% 보장, 대출받을 경우 자기자본수익률 10%가 나오는 안정적인 상품으로, 회사 보유분 특별 분양 중>이라는 식이다. 이런 저금리 시대에 이렇게 높은 수익률을 준다니 혹 할만하다.

■ 확정 수익률 지키기 어려운 '분양형 호텔'은 투자 리스트에서 제외

중요한 것은 분양 홍보 때 약정했던 수익률이 정말 보장되는가? 다. 그렇다면 약정 기간이 끝나는 5년 후의 가치 상승/하락 여부를 떠나 투자를 검토해 볼 수도 없다. 문제는 분양 때 얘기한 확정 수익을 약정한 기간 동안 계속 제공하는 '분양형 호텔'은 거의 없다. 즉, 투자할 가치가 없는 상품이며, 분양을 받으면 안 되는 물건이다.

그럼 왜 약정한 수익을 제공하지 못할까? 호텔이 성공적으로 경영되기 위해서는 △입지 △브랜드 △오퍼레이팅의 삼박자에 부족함이 없어야 한다. 입지와 호텔 브랜드는 분양받을 때 확인할 수 있다. 하지만 오퍼레이팅은 그렇지 않다. 준공된 '분양형 호텔'이 투명하게 운영(operating) 되는 것 자체가 쉽지 않고, 호텔 운영과 회계 등이 투명한지를 수분양자가 확인하는 것도 거의 불가능하다. 코로나19 이전에도 그랬고 팬데믹 이후에도 여전히, 투자적 관점에서 피해야 할 거주용 부동산은 '전원주택'이고 수익형 부동산은 '분양형 호텔'이다.

출처 : 미래에셋대우 VIP컨설팅팀

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