리츠(REITs·부동산투자회사)는 다수의 투자자에게 자금을 모집한 뒤 부동산에 투자·운용해 발생하는 임대수익, 매각 차익, 개발 수익 등을 투자자에게 배당하는 부동산 간접투자 상품이다. 상장한 리츠는 주식시장에서 거래되기 때문에 부동산에 직접 투자하는 것보다 현금화가 쉽다.

리츠는 안정적인 소득(배당수익 등 현금 흐름)이 발생하고 개인이 직접 투자하기 어려운 우량 부동산에 간접투자할 수 있다는 게 장점이다. 이 때문에 리츠는 노후에 고정 소득으로 인출할 은퇴자산을 축적하는 데 유용하다.

글로벌 분산투자 가능

부동산이 국내 가계자산에서 차지하는 비중은 72%(통계청 가계금융복지조사, 2020년 3월 기준)다. 자산가격 상승을 기대하거나 임대수익을 올리기 위해 국내 개별 부동산에 투자하는 게 일반적이다.

24% 비중인 금융자산 내에서도 투자상품 보유 비중은 예금, 보험, 연금자산에 비해 낮다. 연금자산이 예금과 같은 원리금 보장상품 위주로 구성된 것을 감안하면 가계의 은퇴자산 운용에서 금융투자의 역할은 제한적이다.

이런 가계자산 구성은 은퇴자산 운용 관점에서 몇 가지 문제가 있다. 첫째, 한정된 자산에 대한 집중 투자로 자산가격 변동성, 즉 위험 관리에 취약하다. 둘째, 자본이득 목적의 부동산 직접 투자에 집중돼 미래 은퇴자산의 소득 인출 기능을 제한하고 있다. 셋째, 고령화와 기술 혁신 같은 메가트렌드로 인한 성장 분야 차별화 및 장기 저성장, 저금리 흐름에 대한 대비가 어렵다.

리츠는 국내에 한정된 부동산 직접 투자 방식에서 벗어나 글로벌 분산투자를 실현함으로써 이런 문제를 해결하는 데 도움을 줄 수 있다. 주택, 오피스빌딩, 쇼핑몰, 호텔, 물류센터, 병원, 요양시설과 같은 다양한 자산군에 분산투자할 수 있어서다. 해외 우량 부동산에 대한 간접투자도 가능하다.

리츠를 통해 디지털 전환 시대에 필수적인 데이터센터, 차세대 통신시설(셀타워) 등에도 투자할 수 있다. 성장 비즈니스의 핵심 인프라를 은퇴자산으로 편입할 수 있다는 얘기다.

장기 투자 시 복리 효과 극대화

미국 상장리츠 지수(Nareit·미국리츠협회 지수)는 1972년 이후 현재까지 49년간의 시계열을 통해 장기 투자 성과를 명확히 보여주고 있다. 리츠 시장에 상장한 전체 주식을 토대로 한 리츠지수는 49년4개월 동안 7.5배 성장했다. 연평균 4.4% 수익률을 달성한 셈이다.

여기까지는 그리 매력적이지 않을 수 있다. 일반 주식 및 채권과 구별되는 리츠의 진정한 매력은 안정적인 부동산 임대료 등에서 나오는 배당 현금 흐름과 그 재투자 수익률이다.

미국 리츠의 총수익(total return) 지수는 배당금을 주식에 재투자해 얻은 수익을 포함한다는 가정으로 작성한 것이다. 이 지수는 49년4개월 동안 245배 성장했고, 연평균 수익률은 11.8%다. 리츠 기초지수와는 확연한 차이를 보이는 이 같은 투자 성과는 실물 투자로부터 얻는 안정된 배당금을 재투자함으로써 장기간 복리 효과를 극대화한 결과라고 할 수 있다.


연금 수익률 개선에 기여

미국 상장리츠는 글로벌 금융위기 이후 12년간 운용자산 규모가 6배 가까이 늘었다. 2020년 말 기준 1조2000억달러에 달한다. 평균 배당수익률은 4~5% 구간에 안정적으로 머물러 있다.

한국은 2018년 5개에서 출발해 현재 13개 리츠가 주식시장에 상장돼 있다. 이는 전체 리츠 개수(294개)의 4%에 불과해 아직 시장 형성 단계로 볼 수 있다.

주요 상장리츠의 시가배당수익률(2020년 실적 또는 2021년 예상)은 최근 미국 평균과 비슷한 4~6%대에 형성돼 있다. 정기예금 금리와 국고채 금리가 각각 연 1% 이하, 1%대 초반인 상황에서 상대적으로 투자 매력이 높다고 할 수 있다.

무엇보다 세제 혜택을 누리면서 퇴직연금의 저수익률을 개선할 대안으로 리츠가 유망하다. 확정기여(DC)형 퇴직연금과 개인형 퇴직연금(IRP) 계좌에서 국내 상장리츠에 일정 비중을 투자할 수 있다. 국내 상장리츠에 국한돼 연금 투자 저변은 넓지 않지만 앞으로 국내외 여러 우량 자산과 성장 비즈니스 인프라 등을 기초로 운용하는 멀티에셋형 리츠가 지속적으로 상장될 예정이다. 글로벌 리츠에 주로 투자하는 펀드와 상장지수펀드(ETF)에 투자하는 방법도 추천할 만하다.