최근 재건축의 대안으로 떠오르는 리모델링 사업이 확산되고 있다. 오래된 아파트들이 몰려 있는 비강남권 지역은 물론, 강남권과 이촌동 지역 등 핵심 지역에서도 추진 단지가 늘고 있다. 특히 높은 용적률로 인해, 재건축이 어려운 단지를 중심으로 논의가 활발하다. 리모델링이 확산되는 배경을 보면 리모델링 사업이 재건축과 효과가 유사한데다, 추진비용이 비교적 적고, 시행시 규제와 기준이 완화돼 유리하기 때문이다.

예를 들어 건령 기준을 보면 재건축이 건령 30년 이상된 노후 아파트만 가능한 것과 달리, 리모델링은 15년이 지나면 사업대상이 될 수 있다. 안전진단 기준도 D, E등급만 되는 재건축과 달리 C등급 이상이면 추진할 수 있다. 이 때문에 입주 연차가 짧은 단지들도 리모델링을 추진하는 사례가 늘고 있다.

■ 리모델링 완공 사례는 모두 맞춤형, 세대수 늘리는 증축형 리모델링도 곧 등장

리모델링은 크게 맞춤형 모델링과 증축형 리모델링으로 나뉜다. 맞춤형 리모델링은 배관과 냉난방 등 노후설비를 교체하는 유지 보수형과 세대별 평면을 변경 확장하는 평면 확장형으로 구분된다. 평면 확장형에는 복도식 아파트에 엘리베이터를 추가해 계단식으로 바꾸는 방식도 포함된다. 평면을 변경·확장할 경우, 전용면적 85제곱미터 이하 세대는 40%, 전용면적 85제곱미터 초과 세대는 최대 30%까지 전용 면적을 늘릴 수 있다. 공용면적은 면적 규제가 없어 지하주차장, 커뮤니티시설 확충을 세대별 리모델링과 동시에 진행하는 경우가 대부분이다.

증축형 리모델링은 면적을 넓혀 세대수를 늘리는 방식이다. 늘어난 세대수를 일반분양해 수익을 얻는 방식이라, 비용 절감 효과가 있다. 증축형 리모델링은 앞서 언급한 세대별 확장 기준 면적합계 내에서, 기존 세대수의 15%이내로 세대수를 늘릴 수 있다. 하지만 증축시 추가할 수 있는 층수는 현재 15층 이하 아파트는 최대 3개층, 14층 이하는 최대 2개층만 가능하다.

■ 리모델링 적용시 내력벽 규제, 구조보강 등 기술적 걸림돌 있어

증축형 리모델링은 수평증축과 수직증축, 그리고 별동을 신축하는 세 가지 방식이 있다. 수평증축은 옆으로, 수직증축은 위로 면적을 넓힌다. 일반적으로 수평증축보단 수직증축이 세대수 증가효과가 크다 . 하지만 증축 리모델링은 건물 하중이 늘어나는 만큼, 안전진단 기준이 높다. 수직증축의 경우 안전진단 전체 항목이 B등급 이상만 가능하다. 또한 안전진단 평가항목 중 하나라도 D등급 이하일 경우엔 수평증축도 불가능하다.

리모델링은 재건축의 대안으로 떠오르지만, 현실적으로 시공과정에도 몇 가지 규제가 있다. 구조 안전과 관련된 내력벽 규제가 대표적이다. 일반적으로 1986년 이전에 지어진 아파트는 기둥을 세워 천장에 보를 설치해 연결하는 기둥보 구조를 갖고 있다. 기둥과 보가 하중을 지탱하고, 벽체는 공간 구분 역할만 한다. 기둥보만 놔두고 벽체는 전부 제거해도 문제가 없어, 리모델링 시 평면구성과 확장이 쉽다.

이에 반해 1986년 이후 지어진 아파트는 기둥과 보가 없이, 벽체가 하중을 지탱하는 내력벽 구조로 돼 있다. 분당·일산 등 1기 신도시를 비롯한 대다수 기존 아파트가 내력벽 구조를 갖고 있다. 내력벽구조는 기둥이 없어 전용면적이 넓다는 장점이 있다. 리모델링할 때, 내력벽 철거 후, 평면을 바꾸면 3베이나 4베이 구조 등 신평면으로 변경이 쉽다. 그러나 내력벽은 하중을 받고 있어, 철거 시 구조보강이 필수다. 현재 리모델링 관련 규제에선 세대 내 내력벽만 철거가 가능하고, 세대 간 내력벽은 철거할 수 없다. 이 때문에 세대간 내력벽은 그대로 놔두고 앞뒷쪽을 확장하는 리모델링 방식이 주로 적용되고 있다. 그만큼 평면을 새롭게 구성하고 확장하는 게 쉽지 않은 단점이 있다.

두 번째는 세대수를 늘리는 증축 관련 규제다. 현재까지 완료된 리모델링 사례는 전부 세대별 면적만 넓히고, 단지 내 여건을 개선하는 맞춤형만 있다. 현재까지 증축형 리모델링 완료 사업은 없다. 증축형 리모델링은 올해 4월 16일 리모델링사업을 착공한 서울시 송파구 오금동 아남아파트(1992년 입주, 299세대)가 첫 사례가 될 전망이다. 수평증축을 통해 29세대를 추가해 328세대 규모로 리모델링 된다.

흥미로운 사실은 진행 중인 증축형 리모델링의 대부분이 수평증축이란 점이다. 수직증축이 드문 이유는, 수직증축시 상부 무게가 늘어나, 별도 안전기준 등 고려사항이 많기 때문이다. 구조보강도 필요하다. 대표적인 구조보강공법으론 선재하공법이 이미 개발돼 있다. 선재하공법은 마이크로파일이란 보조 말뚝을 추가시공해 기초를 보강하는 방식이다. 문제는 선재하공법이 수년 전 개발됐지만, 공인기관 검증이 이뤄지지 않아 적용되지 못한다는 점이다. 이 때문에 선재하공법을 적용한 수직중측 사례는 아직 없다. 뿐만 아니라 수직증축 리모델링은 안전진단 절차도 추가돼, 사업기간이 길다. 결국 수직증축을 통한 세대수 증가형 리모델링은 걸림돌이 많아 본격화되기 어려운 상황이다.

현재 수직증축 리모델링을 추진 중인 단지로는 송파구 송파동 송파성지아파트가 있다. 2020년 1월 22일 사업계획승인을 받아 이주가 진행 중이다. 완공 후엔 첫 수직증축 사례가 될 전망이다. 이밖에 강남구 대치동 성원대치2단지로 전국에서 단 두 곳만 수직증축이 추진 중이다. 하지만 두 단지 모두 암반 지반으로 기초가 튼튼해 별도의 기초강화공법이 적용되지 않았다. 결국 수직증축은 지반이 튼튼한 단지만 가능해, 아직 보편화되긴 어렵다. 리모델링 추진이 활발하던 분당신도시도 수직증축 이슈로 리모델링 사업이 지지부진했다. 결국 수평증축과 별도동 건립을 통한 증축형 리모델링으로 전환해 추진하고 있다.

■ 진입장벽 높은 리모델링, 점차 개선돼 재건축 대안으로 자리잡을 가능성 높아

현실적으로 리모델링은 내력벽, 구조안정성 관련 이슈로 인해 시공경험이나 전문성을 갖춘 일부 대형건설사 중심으로 진행되고 있다. 리모델링은 이런 높은 기술적 진입장벽과 규제라는 걸림돌이 있지만, 시간이 흐를수록 시장에선 관심이 높아지고 있다. 리모델링은 재건축과 비교하면 장점이 많기 때문이다. 리모델링은 기존 구조를 활용하다 보니, 사업기간이 짧다. 실제로 사업기간이 10년 이상이 걸리는 재건축보다 짧아, 보통 5년 정도에 불과하다. 게다가 리모델링은 재건축에 적용되는 초과이익환수제, 임대아파트 의무건설 같은 규제가 없다. 도로·공원·녹지 등 기부채납 의무에서도 자유롭다. 결국 비용 대비 효과는 재건축보단 훨씬 우위에 있다. 뿐만 아니라 리모델링 종료 이후 거주 만족도나 매매가격 상승효과가 재건축에 못지 않다는 인식은 더 결정적인 요인이다. 리모델링은 점차 기술수준이 높아지고, 추진 과정상의 규제와 단점이 점차 해소되고 있는 점도 긍정적이다. 이런 점들을 종합하면 향후 리모델링 사업은 현재보다 더욱 활발히 진행될 전망이다.

출처 : 미래에셋증권 VIP컨설팅팀

관련 내용이나 부동산, 세무, 법률 관련 컨설팅이 필요하시면 당사 WM을 통해 신청해 주시기 바랍니다.

본 자료는 미래에셋증권 VIP컨설팅팀에서 작성한 것으로 수록된 내용은 신뢰할만한 자료를 바탕으로 작성된 것입니다. 하지만 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.