■ 오락가락 분양가상한제, 최소한의 규제 완화로 가닥

아파트 가격 상승세가 꺾이지 않고 있다. 정부 관계자들을 중심으로 고점 매수에 대한 경고가 잇따르고 있지만 시장은 요지부동이다. 한국은행이 2021년 8월에 기준금리를 0.75%로 올렸으나 여전히 낮은 금리 수준에 머물러 있어 금리 인상에 따른 가격 하락세로의 전환을 기대하기도 어렵다. △저금리와 풍부한 현금 유동성 △서울 중심의 공급 물량 부족 △심리적 요인(더 올라갈 것+이러다 집 못 사는 거 아니야) 등이 겹쳐지면서 현재의 가격 상승세는 당분간 더 이어질 것으로 보인다.

공급 부족의 원인 중 하나로 꼽히는 제도가 ‘분양가상한제(분상제)‘다. 국토교통부 장관이 9월 9일 주택공급기관 간담회 자리에서 “분상제와 관련해 필요한 경우 제도 개선을 추진하겠다.”고 말해 제도 완화에 따른 주택 공급 확대 기대감을 키웠다. 하지만, 정부는 9월 15일 분양가상한제나 고분양가 심사 자체를 흔들지는 않고 분양가 산정 과정의 불합리한 제도를 개선하는 차원에서 최소한의 규제를 완화할 것이라고 선을 그었다.

■ 고분양가 문제 해결에 대한 답, 분양가상한제

분양가상한제는 공공택지에서만 시행하던 정책이었으나, 2020년 7월부터 민간택지까지 확대 적용됐다. 물론 분상제 적용 이전에도 이미 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 관리제도가 있어서 분양가격을 시장에서 자율적으로 정하지는 못했었다. 공공택지도 아닌 민간택지에 짓는 아파트의 분양가격을 관리하는 이유는, 높은 분양가격이 주변 아파트 가격을 자극해 아파트 가격이 계속 올라가는 악순환이 발생한다고 생각하기 때문이다.

예를 들어, 10~15년 된 주변아파트의 3.3㎡당 가격이 1,000만원일 때, 신축 아파트의 분양가격은 이보다 높은 1,050만원(분양 경기가 좋지 않을 때)~1,200만원(분양 경기가 좋을 때)에 일반적으로 분양을 해 왔다. 분양 후 3년이 지난 입주 시점에 1,200만원에 분양한 아파트가 1,500만원까지 상승하면, 주변 아파트 가격도 덩달아 1,200만원까지 상승한다. 그럼 다시 아파트를 1,440만원에 분양하고 → 입주할 때 1,700만원까지 상승하면 → 주변 아파트는 1,360만원까지 상승하면서 가격이 계속해서 올라가니, 고분양가는 반드시 잡아야 한다는 논리다.

■ 분양가상한제는 로또 분양, 공급부족, 디커플링으로 이어져

하지만, 이렇게 분양가격을 계속 올리다 보면, ‘분양가격 너무 비싼 거 아니냐? 공급도 많은데, 입주할 때 프리미엄 기대도 쉽지 않겠네.’라는 생각이 퍼지면서 청약 경쟁률이 떨어지고, 미계약분이 증가하고, 미분양이 발생하기 시작한다. 그러면서 과열된 시장이 식고, 시장이 안정되고, 가격이 조정되는 사이클로 자연스럽게 접어들게 된다.

반면, 분상제가 적용되면 주변 아파트보다 현저히 낮은 가격에 분양을 받을 수 있는 ‘로또 분양‘으로 이어진다. 많은 사람이 청약시장에 관심을 갖을 수 밖에 없고, 수백대 일의 경쟁률은 기본이 된다. 높은 경쟁률은 청약/투자에 대한 관심으로 다시 이어지지만, 청약할 때마다 고배를 마신 이들은 기존 주택 매입에 관심을 갖을 수 밖에 없게 된다. 결국 분상제는 로또분양이라는 <청약시장>과 공급 부족으로 별도의 시장 가격이 형성된 <기존주택시장>으로 양분된다. 이렇게 시장이 디커플링 되기에 분양가상한제를 통해 집값을 잡겠다는 목적은 달성하기 어렵다.

■ 공급 확대의 첨병, 신도시

분양가격 외에도 아파트 가격 형성에는 여러가지 요인들이 복합적으로 영향을 미친다. 이중 가장 영향력이 큰 2가지를 뽑는다면 △현금 유동성과 △공급 물량이라고 할 수 있다. 즉 시장에 돈이 많이 풀려 있고, 공급/거래 가능한 물량이 적다면 가격은 올라 갈 가능성이 매우 크다. 그래서 정부는 부동산 시장으로 들어가는 돈 줄을 막기 위해 강력한 대출 규제 카드를 꺼내 들었다. 수요 억제만으로는 역부족이라고 생각해 결국에는 3기 신도시 공급 계획도 발표하고, 올해 7월부터 사전 분양이 시작됐다.

신도시는 거주 환경이 좋은 대규모 아파트 단지를 비교적 신속하게 대량으로 일시에 공급 할 수 있다는 장점이 있다. 노태우 대통령 시절, 1기 신도시를 비롯한 주택 200만호 공급 정책이 1990년대 초에 집값의 장기적 안정을 갖고 온 경험도 있어, ‘신도시 대규모 주택 공급 = 주택 가격 안정’이라는 공식은 자연스럽게 여겨진다. 그래서 정부에서도 3기 신도시에 저렴한 주택이 곧 공급될 것이니, ‘영끌해 주택을 사지 말라’는 당부를 해 왔었다.

■ 그때는 맞고, 지금은 틀리다

1990년대 적용됐던 ‘신도시 대규모 주택 공급 = 주택 가격 안정’의 공식을 현재에는 그대로 적용하기 어렵다. 왜 그럴까? 1기 신도시를 조성할 때만 해도, 서울의 거주 환경은 너무 열악했다. 당시에는 서울뿐 아니라 전세계적으로 주요 도시의 노후화와 슬럼화 문제가 심각했었다. 그래서 일은 도심에서 해도 거주는 외곽에 있는 넓은 집에서 쾌적하게 사는게 유행이었다. 즉, 당시에는 ‘직주분리’가 트렌드였던 시기였다. 그래서 당시에는 서울 집을 팔고 1기 신도시로 이사를 가는 사람들이 많았었고, 서울 집값도 안정될 수 있었다.

지금은 어떤가? 모두들 얘기한다. ‘직주근접’이 중요하다고. 그동안 서울의 주거 환경은 재개발/재건축, 뉴타운 개발, 기반시설의 정비 등이 꾸준히 이어지면서 크게 개선됐다. 계획적이고 정형화된 신도시에서는 경험하기 어려운 시간을 품은 다양성도 느낄 수 있다. 그래서 1시 신도시때와는 달리 굳이 서울을 떠나 3기 신도시에 입주하려는 사람들은 많지 않다. 직주분리의 시대는 오래 전에 저물었고, 지금은 직주근접이 중요한 시대다.

■ 신도시 공급은 꼭 필요, 필요한 곳에 필요한 공급을

3기 신도시가 경쟁력이 없다는 얘기가 아니다. 입지도 좋고 서울 접근성도 좋고 분양가격도 매력적이다. 앞으로도 안전하고 쾌적한 거주 환경을 공공택지에 저렴하게 공급하는 신도시는 반드시 필요하다. 신도시는 신도시 자체로 큰 의미가 있고 경쟁력이 있다. 단, 신도시 아파트 공급이 서울 아파트 가격의 하락으로 이어질 것이라고 무리하게 연결 짓는 시도는, 지난 30년간의 시대의 변화를 반영하지 못했다고 할 수 있다.

부동산의 특징 중 하나가 부동성(不動性)이다. 그래서 부동산이다. 옮길 수 없으니, 필요한 곳에 필요한 공급이 이뤄져야 한다. 서울에 신축 아파트가 부족하다면 서울에 신축 아파트가 원활히 공급되기 위한 정책/환경이 필요하다. 신도시를 짓는다면 서울의 핵심 오피스 지구인 도심, 강남, 여의도 접근성이 좋아야 한다. 그리고, 아파트만 짓지 말고, 판교와 같이 서울 접근성 좋은 역세권 주변으로 업무 용지를 저렴하게 공급해, 양질의 고용을 창출 할 수 있는 좋은 회사들이 자연스럽게 모이도록 해야 한다.

출처 : 미래에셋증권 VIP컨설팅팀

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