오피스텔은 부동산 시장에선 대표적인 수익형 부동산으로 꼽힌다. 소규모 임대수요가 많고, 소액투자에도 안정적인 수익률을 얻어, 선호도가 높다. 90년대 첫 선을 보인 후, 지금까지 신규공급이 활발하다. 그만큼 시설이나 구조 등에서 많은 변화를 거듭했다.

90년대 등장한 초기형 오피스텔은 오피스에 취사 등 단순 주거기능만 일부 있는 형태였다. 주거편의성이 낮은 탓에 다양한 개선이 이뤄져, 바닥난방과 풀옵션 등이 기본으로 채용됐다. 면적이 큰 중대형 오피스텔은 변화를 거듭해, 발코니만 없을 뿐 평면과 내부구성이 아파트와 유사해졌다. 이런 주거전용 중대형 오피스텔을 건설업계에선 아파텔이란 명칭까지 붙였다.

오피스텔은 시장 환경이 계속 변하면서, 트렌드 변화는 지금도 이어지고 있다. 임대수익을 목적으로 한 1인 가구용 소형 오피스텔은 전용면적이 줄고, 중대형 오피스텔은 아파트 가격상승으로, 대체제로 인기를 끌고 있는 등이 대표적이다.

소형 원룸형 오피스텔 전용면적 지속 감소, 최소주거면적인 4평까지 줄어

임대수요가 가장 많아 주력으로 꼽히는 원룸형 오피스텔은 전용면적 감소가 주된 변화로 꼽힌다. 얼마 전까지 원룸형 오피스텔 최소 전용면적은 6평 정도였다. 그러나 최근 신규분양이 계속될수록 면적이 줄어, 지금은 4평(12㎡) 수준인 경우가 생겼다. 전용면적 4평(12㎡)은 정부가 제시한 1인 가구 최소주거기준이다. 취사, 세면, 그리고 최소한의 수납공간을 제외하면 한 명이 누울 곳만 남는 정도의 넓이다(그림 1). 보통 1인 가구가 불편함이 없을 만한 주거 전용면적은 최소 6.5~7평 정도다. 전용 4평이면 1인 기업의 업무공간으론 무리가 없지만, 1인 가구는 겨우 기본생활만 가능한 수준이다.

원룸형 오피스텔의 전용면적이 최소수준까지 줄어든 것은 사업환경이 변화했기 때문이다. 최근 부동산 시장은 땅값과 건축비가 동반상승해 오피스텔 등 부동산 개발사업의 경우 수익확보가 불리해졌다. 오피스텔 시행사들은 수익을 확보하고자, 분양 세대수를 늘리면서, 호별 면적을 줄였다.

이렇게 면적을 줄인 결과 1인 가구용 소형오피스텔은 전용면적이 4평 수준까지 감소했다(표 1). 과거에 분양한 원룸형 오피스텔이 2000년대 초반 전용면적이 넓은 경우 10평 정도였고, 이후 감소 추세에도 6평 정도였던 점과 비교하면, 크게 줄어든 셈이다. 특히 땅값이 비싼 도심권이나 역세권에서 세대수가 적은 소규모 신규오피스텔의 경우 이런 사례가 많다. 당연히 주거의 질은 하락해, 임차인들의 불만도 늘었다. 여기에 높은 분양가로 임대료도 싸지 않아, 임차인들이 외면하는 등의 부작용도 나타나고 있다.

갈수록 좁아지는 오피스텔, 복층·층고 확대 등으로 수요자 유인

전용면적이 협소한 소형 신규오피스텔 분양 시장에서 수요 확보가 어려워지자, 시행사들이 이를 해결하려고, 다양한 대안을 적용하고 있다. 대표적인 것이 복층 설치이다. 복층이 설치된 오피스텔, 즉 복층형 오피스텔은 원래 층수가 2개층으로 이뤄진 오피스텔이다. 하지만 2개 층으로 명확히 구분된 정상적인 복층형보단 건축법을 편법으로 이용한 복층형이 대부분이다. 오피스텔 1개층의 기본 층고는 보통 2.4미터다. 편법을 이용한 복층형 오피스텔은 층고를 4미터 정도로 높이고 1.5미터 층고인 복층을 중간에 설치한다(그림 2). 층고 1.5미터 이하로 추가 바닥을 설치하면 이 면적은 건축법상 바닥면적에 넣지 않는다. 용적률에 포함되지 않아, 실사용면적을 늘려도, 분양세대수를 줄일 필요가 없다. 더욱이 복층 설치로 분양가도 높일 수 있다.

복층형 오피스텔은 원래 2000년대 초반에 등장해, 최신 트렌드는 아니다. 등장 초기부터 편법 논란으로, 공급이 주춤하기도 했다. 그러나 최근엔 토지면적이 작은 중소규모 오피스텔 개발사업에서, 분양률을 높이려 활용하는 경우가 흔하다. 전용면적을 줄여 분양세대수를 늘리면서, 복층설치로 임대수익을 높일 수 있다며 투자자들을 끌어들이는 것이다. 또한 복층은 임차인들에게 여유공간을 제공해 공간편의성이 높은 점이 장점이 될 수 있다. 하지만 실제로는 복층을 구분하는 바닥때문에 환기가 원활치 않고, 고른 냉난방이 되지 않아 불편함이 크다. 전용면적이 작은 탓에 윗층 연결 계단이 가팔라, 안전성 문제도 있다. 복층 층고가 낮아 생각보다 불편한 점도 걸림돌이다.

이 때문에 편법형 복층 오피스텔은 임차인들의 선호가 크게 낮다. 유튜브에선 임차인들이 복층오피스텔의 불편을 직접 호소하는 컨텐츠를 쉽게 찾아볼 수 있을 정도다. 이때문에 넓은 공간을 원하는 임차인들은 복층보단 투룸형 오피스텔을 선호하는 경우가 많다. 결국 편법 복층형은 겉으론 임대료 수익이 높고, 공간이 효율적인 것 같아도 임차인의 기피로 임대가 쉽지 않을 수 있다. 그럼에도 중소규모 오피스텔에겐 편법복층은 거의 유일한 분양포인트로 활용되면서, 신규분양이 꾸준히 이어지고 있다.

대규모 오피스텔, 피트니스 등 편의시설 강화, 하이엔드는 층고 확대로 시설 차별화

세대수가 적은 오피스텔이 복층 위주라면, 세대수가 많은 대규모 오피스텔 사업은, 휴게공간, 북카페 등 자체 편의시설을 늘려 주거만족도를 높이고 있다.

마치 아파트가 단지설계를 고급화하듯이, 규모가 큰 오피스텔 또한 시설 차별화를 꾀하고 있다. 하지만 편의 시설 차별화는 관리비 상승이란 부담이 있다. 오피스텔이 원룸보다 관리비 등 임대비용이 상대적으로 높단 점을 고려하면, 주거비용 증가를 꺼려하는 수요자들이 기피하는 경향이 있다.

최근엔 전용면적은 적더라도 개방감을 확보하기 위해 층고를 높이는 사례도 있다. 일반적인 층고인 2.4미터를 3미터 이상으로 높여 개방감을 높이는 방식이다. 실사용 면적이 작아도, 개방감이 상당해, 거주자들의 만족도가 높다. 높은 층고로 분양가가 높고, 냉난방비 부담이 크다는 단점이 있지만, 주거만족도를 중시하는 수요가 있는 지역에선 인기를 끌고 있다. 층고 확대는 분양가가 높은 강남권 등에선 차별화된 분양 포인트로 활용되고 있다.

신규 오피스텔 임대수익률 낮은데다, 보유 주택 수 포함돼, 세금 이슈가 걸림돌

그렇다면 이러한 1인가구를 위한 소형 오피스텔은 투자측면에선 어떤 변화가 있을까? 소형 오피스텔은 임대수요가 많아 시세차익보단 임대수익에 투자포인트가 있다. 전용면적 감소에도 임대수익을 원하는 투자자들을 끌어들이기 위해 복층 설치나 층고 확대, 편의시설 강화 등으로 대응해, 주거편의를 원하는 임대수요를 확보할 수 있다. 하지만 예외없이 분양가 상승이란 공통분모가 있다. 문제는 오피스텔은 분양가가 높아져도 임대료 상승이 이를 따라 잡지 못하고 있단 점이다. 결국 신규분양 오피스텔은 분양가 대비 임대수익률이 과거보단 크게 낮아졌다. 임대수익률 하락은 비단 신규분양 오피스텔만의 문제가 아니다. 기존 오피스텔 포함한 평균 연간 임대수익률도 과거 6~7%수준에서 최근 4~5%선으로 낮아졌다 (그림 3). 게다가 이런 임대수익률 하락추세는 장기적으로 이어지고 있다.

결국 오피스텔의 투자 환경은 과거에 비해 상당히 취약해졌다. 특히 최근 부상한 핵심 요인은 세금이다. 오피스텔의 경우 주거용일 경우 보유 주택수에 포함돼 양도세 등 세금을 고려하면 실익이 낮다. 공시가격 1억 원이 넘는 오피스텔은 취득세 계산시 주택수에 포함돼 중과 대상이 된다. 물론 업무용으로 사용할 경우, 오피스로 간주돼 세부담이 줄지만, 대체로 주거수요보단 업무수요가 적어 투자시 업무수요가 많은 곳을 선별해야 한다.

결국 오피스텔은 과거와 다른 투자 환경에 투자시 고려사항이 훨씬 많아졌다. 단순히 임대가 원활해 안정적인 임대수익이 가능하단 단순한 관점에서 벗어나, 세금은 물론 지역여건에 따른 매입가격과 임대료, 임대가능성 등을 종합적으로 따져야 할 필요가 있다. 또한 분양가 상승에 따라 신규분양보단, 차라리 기존 오피스텔을 타깃으로 하는 것이 유리할 수 있다.