2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법상 시행으로 계약갱신요구권, 전월세상한제가 도입되었고 2021. 6. 1. 개정 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행으로 전월세신고제까지 주택 임대차3법에 따른 제도가 모두 시행되게 되었다.

새로운 제도 도입에도 불구하고 법령상 명확하게 규정되지 않은 부분에 분쟁의 소지가 있고 관련하여 전국에서 임대인과 임차인 사이의 소송도 상당수 진행중이다.

이에 개정 법령 및 새로운 제도 도입에 따른 분쟁 유형, 하급심 판례, 유관부서의 유권해석 등을 통해 주택임대차보호법 관련 FAQ 및 유의점을 알아보고자 한다.

계약갱신요구권 FAQ (주택임대차보호법 2020. 7. 31. 시행)

Q1. 임차인이 기존 집주인에게 임대차계약 갱신 의사를 밝힌 후 해당주택을 매수한 새주인이 실거주 의사를 밝힌 경우, 임차인의 계약갱신요구권은 인정되나요?

☞계약갱신요구권을 거부할 수 없다고 한 하급심 사례가 있으나 구체적인 사안에 따라 달리 판결한 하급심 판례도 있어 대법원의 확정 판결을 기다리고 있다.

Q2. 개정 주택임대차보호법 시행 이전 기존 집주인(매도인)이 제3자와 아파트 매매계약을 체결한 경우, 아파트 매수인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있나요?

☞1심에서는 매수인이 갱신거절권 행사 가능하다고 하였으나, 반대로 2심에서는 행사할 수 없다고 판시하여 역시 대법원이 확정판결이 확인되기 전까지는 구체적인 사안에 따라 달리 판단될 수 있다.

Q3. 기존 집주인(매도인)에 대하여 계약갱신요구권 행사 후 매수인이 소유권이전등기 후 실거주 목적으로 임차인에게 갱신거절권을 행사한 경우 임대차계약 종료 가능한가요?

☞임대인의 지위를 승계한 매수인이 실거주 요건을 갖추고 있었다고 보아 매수인의 갱신거절권을 인정한 하급심 판례가 있었으나, 분쟁의 소지는 계속될 것으로 보인다.

Q4. 임대인이 실거주 목적으로 계약을 종료한 후 실거주 하지 않는 경우 이를 확인할 수 있는 방법과 대처방법은?

☞前 임차인은 주민센터등에 그 주택의 임대인 및 임차인의 성명, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차 기간 등에 대해 확인을 요청할 수 있으며, 확인 결과 임대인이 실거주를 목적으로 퇴거를 요청한 후 실거주 하지 않고 제3자에게 목적물을 임대한 경우에는 손해배상을 청구할 수 있다. 이 때, 손해배상액은 ① 갱신거절시 월차임 3개월분 ② 제3자의 월차임과 갱신거절 당시 월차임 간 차액의 2년치 해당액 ③ 실제손해액 중 큰 금액으로 청구한다.

05. 법인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있나요?

☞법인의 임직원은 법인이 아니라는 하급심판례와 동일한 법무부, 국토부 유권해석이 있어 법인은 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 없는 것으로 보인다.

전월세상한제 FAQ (주택임대차보호법 2020. 7. 31. 시행)

Q1. 임대인은 임차인의 동의가 없으면 임대료 증액을 할 수 없나요?

☞당사자 일방이 임대료의 증감을 요청한 경우 5% 상한으로 증액할 수 있다.

Q2. 당사자간 협의로 5%를 초과한 임대료 증액이 가능한가요?

☞임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 아니한 경우 5% 초과하는 임대료로 새로운 계약 체결할 수 있다.

Q3. 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에도 임대료를 5% 초과하여 협의할 수 있나요?

☞임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우 5% 초과하는 임대료로 계약갱신 할 수 없다.

Q4. 임대료 증액 협의가 이루어지지 않는 경우 해결방법은?

☞주택임대차분쟁조정위원회 분쟁조정절차를 통해 조정할 수 있으며 조정이 되지 않거나 조정안을 당사자 일방이 수락하지 않는 경우에는 소송을 통하여 분쟁을 해결하여야 한다.

Q5. 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우에도 5% 상한이 적용되나요?

☞새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 적용되지 않는다.

전월세신고제 주요내용 및 FAQ (부동산거래신고법 2021. 6. 1. 시행)

† 전월세신고제 주요내용