금리인상의 파고가 높습니다. 올해 1월 (금리 상단 기준으로) 0.25%였던 미국의 기준금리는 9월 21일 3.25%까지 가파르게 올랐습니다. 연말에는 4.75%까지 오를 것이라는 기사도 쏟아지고 있습니다. 한국의 기준금리도 미국 기준금리와의 갭을 줄이기 위해 10월 12일 0.5%p의 빅스텝을 밟아 3.0%가 됐습니다.

작년까지 가파르게 올랐던 아파트 가격은 현재 급락 중입니다. 서울 아파트 가격은 5월 마지막 주부터 21주 연속 하락하고 있으며 낙폭도 점점 커지고 있습니다. 아파트 가격 하락의 원인은 다양하겠지만, 수많은 요인을 덮을 만큼 강력한 이슈는 역시 금리인상이라고 할 수 있습니다.

그러기에 금리인상이라는 이슈로 현 시장을 점검해 보고 2023년 시장을 살펴볼 필요가 커졌습니다.

아파트 가격 하락의 트리거, 다주택자 양도세 중과 유예

2013년부터 상승하기 시작한 아파트 가격은 2021년까지 무려 9년 동안 정말 무섭게 올랐습니다. 아파트 가격 안정을 위해 시행한 강력한 대출 규제 등의 영향으로 작년 말부터 올해 2월까지 잠시 약세를 보였으나, 3월 대선 이후 규제 완화에 대한 기대감이 커지면서 거래량이 다시 증가하고 가격도 회복됐습니다. 하지만, 현 정부 출범 일부터 시행된 ‘다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 (2022.05.10 ~2023.05. 09)’가 시행되면서 가격은 다시 하락세로 전환됩니다.

양도세 중과도 피하고 6월 전 매도로 종부세도 피하기 위한 급매물 중심으로 거래가 이뤄지면서 가격이 급락한 아파트가 나오기 시작합니다. 올 4월 최고가 26.5억 원을 찍었던 잠실 아파트가 불과 1개월여 만에 4억 원이나 떨어진 22.5억 원에 거래됐다는 기사가 6월에 실렸습니다. 6월이 되면 다주택자의 급매물은 감소하고 가격이 회복되는 패턴을 그동안 보여왔으나, 이번에는 상황이 완전 다르게 펼쳐졌습니다. 강남권 아파트의 가격 하락 폭이 생각보다 크게 발표되자 △주택 가격 고점에 대한 인식 확산 △금리인상에 대한 부담이 크게 부각됐습니다. 가격이 더 떨어지기 전에 매물을 내놓는 사람이 늘어난 반면에 주택을 사겠다는 사람은 줄어들면서 거래량은 급감하고 가격 하락 폭도 시간이 지날수록 커집니다. 이때부터 공급부족의 이슈는 묻혔고, 금리 이슈가 시장을 본격적으로 이끌기 시작합니다.

금리인상이 몰고 온 ‘수요절벽’, 현재는 공급부족 아닌 ‘매물적체’

공급부족 이슈가 묻혔다고 공급이 충분한 것은 아닙니다. 대구, 인천 등 과잉 공급 이슈가 있는 지역도 있지만, 서울은 여전히 공급이 부족합니다. 연간 적정 아파트 공급 물량은 인구의 0.5% 또는 아파트 재고 물량의 3% 정도로 보고 있습니다. 서울 인구 950만 명의 0.5%는 4.75만 호, 서울 아파트 재고 물량 183만 호의 3%는 5.49만 호입니다. 그래서 연간 5만 호 정도는 안정적으로 입주해야 공급이 충분하다고 볼 수 있습니다. 그런데 올해와 내년 서울의 아파트 입주 예정 물량은 각각 약 2.4만 호, 2024년의 입주 예정 물량은 1.2만 호에 불과합니다. 오히려 공급부족 이슈는 심화되고 있습니다.

하지만 지금은 가격이 급락 중인데 대출금리는 끝없이 오르고 있어 정상적인 거래 자체를 기대하기 어렵습니다. 아파트 가격 상승기에는 수요가 늘기에 △공급(입주물량)부족 △매물부족이 가격을 더 많이 끌어 올립니다. 하지만 매수 심리가 실종된 현 시장에서 매물도 계속 쌓이다 보니 공급부족 이슈는 자연스럽게 묻힐 수밖에 없습니다. 그러니 금리 이슈를 무시한 채 공급이 부족하니 가격이 곧 다시 상승할 것이라고 단순히 전망하는 것은 무리가 있습니다.

급격한 금리인상의 부작용으로 극심한 경기침체가 오고, 경기침체를 풀기 위해 이번에는 반대로 급격한 금리인하가 이뤄진다면 상황은 달라질 수 있습니다. 급격한 금리인하와 공급부족 이슈가 겹치면 또 다시 빠르게 가격이 재상승할 수도 있습니다. 그래서 가격 하락 안정기에도 적정 물량의 공급이 꾸준히 되는 (시그널을 주는) 것은 향후 가격의 급격한 상승을 막을 수 있기에 바람직합니다.

현 아파트 시장에서 제일 중요한 변수는 단연 금리입니다. 금리인상이 지속되는 동안 가격의 재상승 가능성은 낮습니다. 금리인상이 멈추고 인상된 금리 수준에서 큰 금리 변동 없이 시간이 흐른다면 지금 시작된 하락세는 단기 하락이나 일시적 조정이 아닌 하락 전환의 시작이 될 것으로 보입니다.

급급매 중심의 급락한 가격을 시세로 볼 수 있는가?

급급매 매물만 거래되고 있습니다. 그러다 보니 간혹 거래가 될 때마다 전고점 대비해서 급락한 가격이 자주 기사화되고 있습니다. 작년 11월에 18억 원(17층)에 거래됐던 광교의 한 아파트는 올 9월에 12억 원(2층)~13.75억 원(43층)에 거래가 됐습니다. 작년 10월에 27억 원(14층)을 찍었던 잠실 아파트도 올해 10월에 19.5억 원(12층)에 거래됐습니다. 전고점 대비 무려 7.5억 원, 약 28% 낮은 가격입니다. 이렇게 전고점 대비 20% 넘게 떨어진 가격으로 거래되는 아파트들이 점점 늘어가고 있습니다. 거래가 워낙 드물다 보니, 이런 매매 가격을 시장 시세로 볼 수 있는가 하는 의문은 남습니다.

올해 7~8월 서울 아파트 매매 거래량은 1,319건으로 전년 같은 기간 8,743건의 15% 수준밖에 되지 않습니다. 집계 중인 9월 아파트 매매 거래량도 1,000건 미만에 그칠 것이 확실해, 3개월 연속 3자리 수에 묶여 있는 ‘거래 빙하기’가 계속 이어지고 있는 것으로 보입니다. 가파른 금리인상이 예정되어 있어 매수세가 회복되기는 쉽지 않습니다. 결국 일시적 2주택 양도세 비과세를 받기 위해서든, 개인적 사정에 의해서든 아파트 매각을 꼭 해야만 하는 이들은 급락한 가격에 맞춰 매물을 내놓을 수밖에 없습니다.

이런 ‘급급매’ 매물은 그 수량이 제한적일 수밖에 없어 소진된 후에는 과도한 가격 하락이 멈추고 회복되지 않겠냐는 예상도 가능합니다. 하지만 내년 5월 9일 전까지 매도해서 양도세 중과를 피하기 위한 다주택자의 급급매 매물도 시간이 흐를수록 더 쌓일 가능성이 커, 내년 초까지는 가격 하락세가 이어지면서 현재의 급락한 가격을 시세로 받아들일 가능성이 더 높아 보입니다.

금리 외에 눈여겨봐야 하는 또 다른 이슈는 지난 7월 21일에 발표된 세법 개정안의 통과 여부입니다. ‘다주택자 종부세 중과제도 폐지 및 세율 인하’가 올해 12월에 국회를 통과하지 못한다면 매수 실종, 가격 급락 중에 종부세 부담까지 계속되면서 급급매 매물이 더 늘어날 가능성이 열려 있습니다.

출처 : 미래에셋증권 VIP컨설팅팀

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